视角：深圳楼市调控影响深远，陶企被波及不大

　　2020年香港富豪榜显示，中国香港50位（组）富豪中有21位从事房地产行业。从历史经验上看，香港房地产的回报率是所有行业中最亮丽的。高回报是其中一个导致香港楼价高企的原因。不单是在香港，在全球各地，房地产是投资者最喜欢、愿意投资的项目。深圳作为改革开放的试点城市，大量人口涌入，地方小，加上早期买楼门槛不高：大专学历就能落户；高评房产也能按最低计税价格交税，使得深圳成为国内一众房产投资者的心头好。

　　深圳可以说是中国楼市的风向标。这次调整预计投资者投入深圳楼市的资金会流向其它地方，周边城市的楼价有上涨的可能，并加速人口落户。

（图源网络）

　　日前，深圳政府公布了最新的调控政策：

　　1、入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；

　　2、夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；

　　3、首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅7首付70%，非普通住宅80%；

　　4、转让增值税从2年免征变5年才免征；

　　5、重启豪宅线，超过750万的房子就算是豪宅，要多收税；

　　6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的刚需人群。

　　政策第一条就把大多数的购房者置之门外。今年上半年受疫情影响，深圳楼市上半年已经延迟推盘。然而下半年刚开始，就推行新政，一手楼市开发商失去部分客户。深圳外地人口众多，绝大多数都没有深圳社保。据深圳市统计局发布的数据显示：2020年非户籍人口有849.10万人，占总常住人口的60%以上；流动人口增量超过49.83万人以上。政策出台后，这些人口无法买楼，于是转去租房。有业内人士分析，未来深圳租金会逐步上涨。“715”调控政策会令深圳楼市短期内降温。原本计划投入深圳的资金流，不会因为政策的原因而消失，而是转向其它地方。深圳楼市调控，往往受益的是东莞、广州等附近城市。很多在北京、上海工作的人，会在深圳投资房地产。原因无他，只是深圳楼市的回报率高。而目前在新政的影响下，其它地区的投资者会转移目标，投资其它城市。其它城市的楼市短期内会变得火热。

　　由此，深圳出租房的需求有望增加。在此情况下，陶瓷企业可以在深圳市内进行渠道下沉，开拓城中村租赁房市场。据2017年的数据显示，80%的深圳人租房居住。城中村租赁房占比为60.8%。可见，城中村租赁房市场体量大。通常这些出租房都是有一定年代的。装修、家具等其它设施或多或少都会有损耗。再者，大气、简洁的装修和必要的家具会令房屋更容易出租。相对城中村租赁房来说公寓的占比小得多。但这类型住房所处地段和城中村不同。公寓的地理位置会更接近中等偏上收入人群的办公地点。其所面向的市场目标有着更高的消费能力，自然会有更高的消费追求。岩板作为一种新应用材料，易清理，硬度高，耐用，易塑，适合应用于设计感强的家具。以黑、白、灰色调为主的岩板，能为房屋打造一种简单、舒适的氛围。对于业主来说，装修家具损耗率降低。对于租户来说，需求得到满足。

　　“715”调控政策出台后，不少东莞业内人士表示，部分计划到深圳的投资者可能将被有效抑制，这部分人或多或少会溢出至东莞购房。此次调控给其它地区的人一个警醒：尽早落户，缴纳社保。目前，户口和社保是中国城市福利分配的重要依据。很多资源，例如：子女读书、车牌摇号、摇号购房、医疗报销，都和社保、户口挂钩。去年国家发改委对外发布了一份关于《2019年新型城镇化建设重点任务》。这一份任务，旨在积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户，加大力度改革户籍制度。改革有望促进城市人口的增加。各地政府为了缓解住房问题，大规模实施保障性安居工程。安居工程的出现增加了对建材的需求。陶瓷企业可以借助政策这个东风，和被招标人达成协议，负责建材陶瓷方面的供应，促成建筑陶瓷产销。

　　调控楼市，目的是要稳楼价，不让其暴涨或大跌，使买卖双方都能接受。这次调控展现了政府在积极调节社会财富分配问题。楼价稳有利于陶瓷行业平稳发展。相信继深圳调控楼市后，东莞、珠海、惠州等房价上涨预警城市会陆续颁布调控政策。陶瓷人需要关注最新房地产资讯，以便及时作出应对行为。

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